各区县、西咸新区、各开发区住建局，市房地产行业协会、市物业管理行业协会、各房地产开发企业、物业服务企业：

　　为进一步规范我市前期物业管理招标投标活动，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国招标投标法》《物业管理条例》《陕西省物业服务管理条例》《西安市物业管理条例》等规定，市住建局制定了《西安市前期物业管理招标投标管理办法》，现印发你们，请遵照执行。

　　西安市住房和城乡建设局

　　2026年2月26日

　　西安市前期物业管理招标投标管理办法

　　第一条为规范前期物业管理招标投标活动，维护招标投标当事人合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国招标投标法》《物业管理条例》《陕西省物业服务管理条例》《西安市物业管理条例》等规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条本市行政区域内住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前选聘前期物业服务企业，住房建设行政主管部门对前期物业管理招标投标活动实施监督管理，适用本办法。

　　第三条住宅及同一物业管理区域内非住宅物业房屋建筑面积在10万平方米以上(含10万平方米)的，建设单位应当通过公开招标方式选聘前期物业服务企业。

　　住宅及同一物业管理区域内非住宅物业房屋建筑面积在3万平方米以上(含3万平方米)、10万平方米以下的，建设单位可以采取公开招标或者邀请招标方式选聘前期物业服务企业。

　　投标人少于3个或者物业管理区域房屋建筑面积小于3万平方米的，经物业项目所在地的区县住房建设行政主管部门或开发区管委会批准，建设单位可以采用协议方式选聘前期物业服务企业。

　　第四条前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　第五条市住房建设行政主管部门负责制定全市前期物业管理招标投标相关政策措施，监督指导各区县、开发区前期物业管理招标投标行政监管工作。

　　区县住房建设行政主管部门、开发区管委会负责本辖区内前期物业管理招标投标活动的日常监督管理。

　　第六条任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

　　第七条依法进行前期物业管理招标的建设单位是招标人。招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。

　　第八条招标人应当在西安市公共资源交易平台发布前期物业管理招标投标相关信息、开展前期物业管理招标投标活动，具体规则按照公共资源交易平台工程建设项目电子交易规则执行。

　　第九条招标人应当结合招标项目的特点和需要，在招标前完成招标公告或投标邀请书、招标文件的编制。

　　招标公告或投标邀请书、招标文件的编制可参照市住房建设行政主管部门制定的《西安市前期物业管理招标文件示范文本》。

　　招标人应当将投标物业服务企业和项目经理的信用信息及物业服务质量考评、投诉处置等情况作为评标的主要依据。

　　第十条招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，通过西安市公共资源交易平台向物业项目所在地的区县住房建设行政主管部门、开发区管委会提交以下材料：

　　(一)前期物业管理招标备案申请表；

　　(二)项目建设的土地、规划建设、施工许可、物业管理区域划分等政府批件；

　　(三)招标公告或投标邀请书；

　　(四)招标文件；

　　(五)代理招标委托合同或自行办理招标的授权委托书；

　　(六)法律、法规规定的其他材料。

　　提交资料后3个工作日内，区县住房建设行政主管部门、开发区管委会通过西安市公共资源交易平台推送。

　　区县住房建设行政主管部门、开发区管委会发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

　　第十一条招标人应当按照招标公告或者投标邀请书规定的时间、地点发售招标文件，招标文件的发售期不得少于5日。

　　第十二条建设单位应当在现售商品房出售之日30日前，预售商品房取得《商品房预售许可证》前，非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日，完成前期物业管理招标投标工作，并与中标人签订前期物业服务合同。

　　第十三条响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业是投标人。

　　投标人参与投标前应当按照《西安市物业服务企业及项目负责人信用信息管理办法》的规定，在西安市物业服务管理信用信息平台填报相关信息。

　　第十四条投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

　　投标文件应当包括投标函、投标报价、物业管理方案以及招标文件要求提供的其他材料。

　　第十五条评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业服务专家组成，成员为5人以上单数，其中物业服务专家从依法建立的综合评标专家库中随机抽取，数量不得少于成员总数的2/3。

　　与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

　　第十六条评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。

　　评标委员会完成评标后，应当向招标人出具书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并由评标委员会全体成员签字确认。评标委员会应当向招标人推荐不超过3个有排序的合格的中标候选人。

　　对评标结果有不同意见的评标委员会成员应当在评标报告上注明其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字又不书面说明其不同意见和理由的，视为同意评标结果。

　　第十七条招标人或招标代理机构自收到评标报告之日起3日内，应当通过西安市公共资源交易平台公示中标候选人，公示期不得少于3日。公示内容还应载明提出异议的渠道、方式。

　　第十八条中标候选人公示期满无异议，招标人确定中标人后，招标人或招标代理机构通过西安市公共资源交易平台发布中标结果公告。

　　第十九条中标人放弃中标、因不可抗力不能履行合同或者被查实存在影响中标结果的违法行为等情形，不符合中标条件的，招标人可以按照评标委员会提出的中标候选人名单排序依次确定其他中标候选人为中标人，也可以重新招标。

　　第二十条招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的区县住房建设行政主管部门、开发区管委会备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

　　第二十一条确定中标人后，招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。

　　招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订前期物业服务合同。

　　前期物业服务合同的标的、收费标准、服务内容、履行期限等主要条款应当与招标文件和中标人的投标文件的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

　　第二十二条前期物业服务合同签订之日起15日内，招标人应当将前期物业服务合同向区县住房建设行政主管部门、开发区管委会备案。招标人应当对提交的备案资料的真实性负责。

　　区县住房建设行政主管部门、开发区管委会应当自备案之日起5个工作日内将备案资料报告市住房建设行政主管部门。

　　第二十三条招标人未通过招投标的方式选聘前期物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的，由区县住房建设行政主管部门、开发区管委会依法给予行政处罚。

　　第二十四条投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向住房建设行政主管部门或者开发区管委会投诉。

　　第二十五条其他物业管理项目以及业主和业主大会通过招投标的方式选聘物业服务企业的，参照本办法执行。

　　第二十六条西咸新区管理范围内的前期物业管理招标投标管理工作，参照本办法执行。

　　第二十七条本办法自2026年4月1日起施行，有效期五年。

编辑:尹莉莎