《西安市物业服务收费管理办法》(修订版，以下简称《物业收费办法》)经市政府同意，由市发改委会同市住建局、市市场监管局于2026年8月12日联合印发。现政策解读如下：

　　一、《物业收费办法》整体保持基本稳定

　　《西安市物业服务收费管理办法》(市发改价格〔2020〕18号)到期后，须按照规范性文件规定修订或经评估后延用。在前期广泛征求社会各方意见的基础上，我们注意到，行业主管部门、物业企业、社区、业主重点关注住宅小区物业服务与收费标准“质价不符”的问题，对现行收费标准调整变动意愿不强。结合当前我市物业管理现状，经综合研判，本次修订对《物业收费办法》在“强化党建引领物业收费管理、厘清政府指导价和市场调节价政策边界、强化考核管理促进质价相符、保证物业企业和业主双方合法权益”等四个方面进行强化完善，住宅小区物业服务及停车服务政府指导价标准暂不做调整。

　　二、修订的主要内容

　　《物业收费办法》主要变化有以下四个方面：

　　(一)强化党建引领物业收费管理工作。明确街道(乡镇)党(工)委指导，社区党组织聚合物业企业、业主委员会、物业管理委员会及居民中的党员，合力实现物业收费管理理性协商、法制推进、共建共享。

　　(二)厘清政府指导价和市场调节价的政策边界。未成立业主大会的普通住宅小区物业服务费和停车服务费实行政府指导价，兜住民生底线。非住宅(商业、办公等)、公寓、商住综合楼中的住宅、经房屋主管部门认定的存量别墅以及已成立业主大会的普通住宅小区，其物业服务收费实行市场调节价；基础物业服务以外的增值服务、特约服务等个性化服务收费实行市场调节价。已组建物业管理委员会的普通住宅小区的物业服务和收费按照《陕西省物业管理条例》《西安市物业管理条例》相关规定执行。

　　(三)强化考核管理、奖优惩劣，促进质价相符。建立物业服务企业服务质量监督考核机制，实行年度考核和企业“红黑榜”制度，并探索建立与考核机制相挂钩的收费标准上浮及下调机制，激励物业企业追求服务质量水平提升，提高群众在物业服务中的获得感、满足感，形成“服务质量提升-收费率提高-收费标准上调-服务质量更好”的良性循环模式。

　　(四)专列条款保证物业企业和业主双方合法权益。一是结合我市老旧小区更新改造实际，完善老旧小区电梯更新改造收费规定；二是细化住宅小区停车场类别，实现停车场类型与停车服务费标准匹配衔接；三是细化完善物业费预收期限、空置优惠及机动车临停优惠政策，维护业主合法权益。

　　三、“一费制”执行程序要求

　　物业服务费“一费制”，即将物业管理区域内的公摊电费、电梯费计入物业服务费成本，不再单独另行收取。实行住宅小区基础物业费、公摊电费、电梯费“三费合一”。

　　(一)实行政府指导价管理的普通住宅小区

　　1、本办法施行后新建或者新交付的普通住宅小区按照本次公布的物业服务费及停车服务费标准执行，实行“一费制”。

　　2、既有普通住宅小区，物业服务企业在合同履行期间不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，物业服务企业应当按照物业服务等级标准和物业服务收费指导标准，在街道办事处(镇人民政府)或社区的组织、指导和监督下，公开真实、完整、有效的相关信息。在物业管理区域内显著位置公示服务成本变动情况和拟调价方案，就调价方案与业主按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定进行协商，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整、约定执行，并按规定向物业项目所在区县住房建设行政主管部门或者开发区管委会备案。物业服务收费标准调价程序未完成前，继续按照原合同约定执行。

　　(二)实行市场调节价管理的住宅小区

　　由业主、业主大会(业委会)或者物业管理委员会与物业服务企业按照《陕西省物业管理条例》《西安市物业管理条例》相关规定协商确定物业服务收费标准。

　　四、政府指导价管理的物业服务费与停车服务费标准

　　(一)实行“一费制”的住宅小区

　　1、物业服务费指导标准

　　单位：元/平米·月

　　说明：1.实行政府指导价的物业服务收费实行等级服务、等级收费。物业服务收费等级标准依据西安市住房和城乡建设局印发的《西安市住宅小区物业服务指导标准》(市建发〔2020〕135号)，按照质价相符的原则制定；物业服务凡达不到三级服务标准的，收费按等外标准收取。2.高层指七层以上(含七层)带电梯的住宅，七层不带电梯的参照多层收费标准；多层指六层以下(含六层)不带电梯的住宅，六层及以下带电梯参照高层收费标准。3.多层住宅每级可按基准价上浮不超过20%的原则制定物业费标准。详细说明详见《关于继续执行物业服务收费政府指导价标准的通知》(市发改价格〔2026〕27号)。

　　2、停车服务费指导标准

　　说明：按次计费不分昼夜，连续停车每4小时为一次；小区非机动车及摩托车停放服务费实行市场调节价；子母车位不得高于1.5个车位的停放服务费标准，具体标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定；

　　机械车位的停放服务费参照室内标准执行，上浮不超过10%。

　　(二)未实行“一费制”的住宅小区

　　1、物业服务费仍按原物业服务合同约定执行。

　　2、停车服务费仍按原合同约定执行。包月每车位每月不超过150元，临停按次(每八小时为一次)不超过5元。

　　五、明确物业服务及收费监管部门的职责

　　物业服务和收费的监管按照统一政策、属地管理原则，实行市、区县分级管理，由各级发改、住建和市场监管部门分工负责：

　　物业收费标准的制定——市发改委负责制定物业服务收费管理相关政策规定及政府指导价标准，指导全市物业服务收费管理和政策宣传工作。

　　物业服务标准和管理行为的监管——市住建局负责制定物业行业管理相关政策规定，制定住宅小区物业服务指导标准，指导监督物业服务企业规范服务行为；各级住建部门负责做好物业服务相关政策贯彻落实、宣传培训，建立服务质量评价体系，加大对物业企业服务质量监督检查，并将服务质量纳入物业服务企业信用信息管理。

　　物业违规收费问题的查处——各级市场监管部门依法查处物业服务企业超过政府指导价标准收取费用、未按规定明码标价、在转供电环节违规加价、不落实水电气暖等领域的优惠价格政策等各类价格违法行为。

　　各区县发改、住建、市场监管部门按照各自职责做好物业服务收费政策贯彻落实、宣传培训和监督管理工作，及时处理群众投诉举报，依法查处价格违法行为。

　　街道办事处(镇人民政府)应当强化对本辖区物业管理活动的统筹领导，充分发挥党建引领作用，加强社区党组织、居民委员会、村民委员会对业主委员会和物业服务企业的监督指导，及时协调处理物业管理纠纷和矛盾。

　　物业服务合同的签订、合同履行等涉及民事法律关系的问题，需要业主与物业服务企业通过协商或法律途径解决。

编辑:艾峰