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文兴路F4爆红之后,西安在卖房子,咸阳在卖情绪!

来源: 西安房哥 时间:2021-01-15 14:34 字号:

从西安西二环的白家口立交出发,顺着快速干道,西兴高速一直走就到了咸阳,这也是从西安西郊去咸阳最近的路,在咸阳西出口下高速后,右转一路向北五公里,就是最近大火的文兴路;

算上快速干道堵车的时间,快一点一个小时,慢一点再加30分钟,本着找 托的心态,我挨个拜访了文兴路上的F4,也明白了咸阳这个不一样的买房市场;

感慨,西安卖的是房子,而咸阳卖的是情绪!

咸阳风云

文兴路周边,即便是2021年看,依旧像咸阳的郊区,这里出名的除了寄思园外,还有汉昭帝的平陵和汉成帝的延陵;

昭帝又名刘弗陵,是汉武帝的小儿子,举世闻名的昭宣中兴就是在他任上,只可惜天妒英才,21岁就因病驾崩,葬于平陵;

成帝刘骜更为出名,汉宫美人,红颜祸水的赵飞燕,就是他老婆,成帝活了44岁;

与祖上的中兴盛景不同,刘骜沉湎酒色,荒于政事,任由外戚专政,最终埋下了王莽篡汉的祸根,这个时间是公元前7年;

(咸阳文兴路周边实景)

谁曾想到,两千年后,文兴路因为几家开发商而再度热闹起来,千年前的帝陵宝地,千年后的住宅新宠,勉强也算一个好风水;

(文兴路沿线开发商拿地示意,来源:徐三刀)

包括融创(372亩),龙湖(486亩),金科(335亩),恒大(213亩)在内,诸多开发商扎堆在这里拿地;

龙湖上城,融创宸光壹号,金科集美嘉悦,恒大珺睿府先后上市,低价优惠,火爆开盘,最终成就F4传说;

抖音,头条等新媒体没火之前,或许这就是一次长期蓄客后的集中开盘,但当媒体愈发个人化后,这种火爆本身自然少不了质疑;

现场肯定有拖,300一天,还是500一天,看热闹的不嫌事大,但卖房的压力山大,既收获业绩的同时,也少不了监管的压力;

毕竟在房住不炒的大背景下,热销本身就是一个社会事件,文兴路远郊的火爆,会给煎熬在西安摇号,困扰在咸阳买房人一种错觉,郊区都这么火了,难不成主城区要上天?

恐慌跟风

错觉会带来恐慌,恐慌会带来跟风,三人成虎在买房上可不是什么人好事;

有人猜这是炒作,这还用猜,这当然是炒作,营销推广本质上,就是需要炒作,事实证明,炒作很成功;

通过集中开盘的火爆,中介卖房的能力,尤其是全城中介集中卖房的能力,得到最有效的市场检验;

炒作不可避免,但更多人关心的是,咸阳的远郊,为何炒作如此成功?

气氛可以营造,但真金白银的买房群体,也不都是傻子,营销成功的背后,到底文兴路切中了哪些人的敏感点,他们的敏感点到底是什么?

两个字,便宜,这可能是在最短时间内得出最好的答案!

虽然产品不同,但精装修8000元/平的价格,在现在的西安,西咸,咸阳市场,是有绝对诱惑力的,这个大市场里,不缺房子,不缺好房子,但最缺便宜的房子!

实际的效果也是如此,真拖,假拖,包装,营销的实锤效果,让个个售楼部人流如织,门口陕D一大半,陕A一大半,陕E充个数,还有奥迪接送看房,反正都是人人人……

营销的背后,这样的火爆却有更深的现象和含义,与其说是咸阳房子卖的好,不如说是咸阳的市场里存在更多的情绪,比如恐慌和跟风;

恐慌的根源来源于房价的上涨,西安13000元/平以下的新房,已经很难找到了,仅剩的摇号感觉,谁摇谁酸爽;

咸阳跟着西安水涨船高,从主城区开始,再到高新区,再到文兴路,也形成了三个价格梯队……

这种价格变化带来了大众对房价的恐慌,担心今年不上车,明年再罚站,担心城里买不起,县城回不去;

像极了17年的西安,咸阳的价格想要是西安的超车难度极大,但咸阳的焦虑情绪一点不比西安小;

毕竟隐藏在房价背后的地价也在水涨船高,地价贵房价贵的道理,一二三四五线的人都懂;

(开发商咸阳拿地占比,来源:徐三刀

仅2020年,十家开发商在咸阳累计摘地2622亩,占据咸阳住宅用地的九成,开发商疯狂的原因在于地价低,毕竟咸阳的房价只有西安的六成,但地价只有西安的六分之一,即便开盘后售价低,但怎么算都不会赔;

这是一场资本逐利,地方卖地,房价上涨共同作用的恐慌情绪!

恐慌本身必然会带来跟风,外加这两年强势的中介销售渠道,咸阳的人,西安的少,兴平的人,户县的人;

三四线城市的购房透明度是没有这么高的,海量中介,勤快,能说,卖房的效果置业顾问是比不上的;

只要有一场爆发,围观的,看热闹的,捡便宜的都会蜂拥而来,谁能保证自己绝对理智,本想当托挣个工资,没想到人家把你当客户,200没挣到,反而掏出几十万,干兼职干成了业主;

一人成行,三人成虎,跟风就成了一种习惯,户型,装修,位置放在一边,就问开盘打几折,首开啥优惠,我在现场呆了四个小时,直到今天我依旧难理解,到底有什么恐慌的,到底在跟哪门子的风;

但这种理智也只能劝住自己,对于现场真金白银,买房心切的人而言,这种分析本身就是多管闲事。

房价游戏

开发商卖房无数,阅人无数,自然知道怎样房子最好卖,2021年的市场,开发商最不担心的房子怎么卖的问题,炒作,宣传,营销,带客,可以有N种办法,无非就是时间问题,他们更担心的是无地可拿,担心没有人口;

房卖不出去,地卖不上价格,着急也不止开发商,稳房价,稳地价,稳预期九个字意味深长……

西安现状下,地多且便宜,人多又偏执的,咸阳再好不过,就如同17年大开发商对西安的降维打击一样,同样价格,无论是售楼部档次,牌子,小区环境,物业,各个方面,本地开发商是完败;有钱,有地在市场上确实是为所欲为的;

尤其是各个大开发商扎堆后,通过产品,营销,品牌的优势对弱势市场降维打击,形成垄断优势,几乎买房的人很难招架,当然,唯一的问题就是房价会涨,咸阳高新区就是例子,首批打折营造人气,后期涨价补齐利润;

咸阳是没有限价一说的,监管宽松,开发商的卖房能力是很强的,这也是目前西安和咸阳最大的不同;

西安现在看着很火,新区遍地,房价高企,动辄千人摇,背后土地财政,政策因素,供需不等都是存在的;

对于开发商而言,开发成本极高,因为地方懂得了土地的财富密码,通过控土地供应,将保障房,学校,商业,配套成本全部囊括在里,解决了新区拓荒的配套问题;

供应有限,需求太多,必然争抢,这也是地王的由来,来西安的大开发商很多,但能拿到地的不多;

土地不仅决定房价,还决定新房供应量,利用供需不平来调整市场的老套路,在西安依旧有效;

对于买房而言,西安是一个限购,限价,限贷,限卖,限售,同时首付上涨的城市,高价房不少,刚需盘不多;

原本新区承载刚需的美好愿望,也被高房价所掣肘,硕大的西安,房子不少,但便宜的新房不多,仅有的几家,动不动千人摇……

同时西安的监管也是比较严的,盖到七层给预售证,不准半夜开盘,不准承诺学位,不准首付分期,不准营造火爆……

但在咸阳,这样的监管和限制政策是很宽松的,咸阳也并没有像西安一样连续55个月房价上涨,调控不断,唯一能看到的是8月印发的《咸阳市房地产市场调控“一城一策”工作实施方案》

其中提到,2020年—2022年期间,咸阳市主城区新建商品住房均价年度涨跌幅不超10%,各县市新建商品住房均价年度涨跌幅控制在25%以内,新建商品住房价格保持在合理区间;

这个时机,其实已经是咸阳房价过万的时候,相比西安五限,外加首付上调,供应紧张的现状,咸阳的政策是很宽松的;

虽然西咸合并的事儿一直没有影子,但这两座地理完全相连的城市,人口,产业,地产都是相互流动的;

同时咸阳还有大量新房供应和土地供应的优势,仅文兴路的F4加在一起,就是高达327万㎡、够住10万人的规模,而咸阳主城区,不过100万人口;

这还只是F4,后期文兴路也一定不止F4,好不容易红起来的地,怎会轻易凉下去;

只要西安价格涨,咸阳有价差,同时咸阳主城区和郊区也有价差,就总有人会来到这里,在现场,我遇到很多来打着投资来买房的人;

我问对方以后能卖出去么,对方语塞,或者说压根也不考虑以后,钱不敢放银行,隔壁邻居买房转了钱,我能不能照搬不好说,但我起码也得有套房;

这叫盲目投资,但或许又不是投资,不用自住,不懂投资,除了跟风买房能解释外,还能说什么呢,或许在中国,买房就是一种大众心态,更准确的说是一种情绪……

房哥有话

看着忙碌在售楼部里买房的人是主角,其实大家都是韭菜,操盘的人从土地的顶层设计上,就把一切都安排的妥妥当当,我们都在嘲笑买房是被人割韭菜,但内心里,谁又不想成为韭菜呢,毕竟是可以互相收割的;

而房价也让人看不到下降的希望,新房各种理由的涨价,二手房各种贪婪的涨价,城市缺钱先发展,人民工作靠努力,攒点钱,不买个房,还能干啥,总不能去创业吧;

高房价是最好的避孕药,低房价就是最甜的迷魂香,与其在西安吃避孕药,不如在咸阳中迷魂香,总有人是这个心态不是。

而对于更多人而言呢,汇通面,确实咸阳的好吃……

编辑:李亚楠



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