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公租房,惹了谁?

来源:西安房哥 时间:2020-07-06 09:18 字号:

  

2018年12月11日,西安下发细则,要求新出让土地的商品住房,按照不低于宗地住宅建筑面积15%的比例,实物配建公租房;

  

2020年5月27日,西安再发新规,提出新出让的住宅用地,不再实物配建公租房,改为按照住宅部分起始价的10%,缴纳集中配建公租房建设资金;

  

政策一刀切刹车,但这一年半期间已经配建公租房的小区呢?

  

公租市场

  

  

很多人都有刚毕业找工作租房子的经历,对于手头实在紧张的很多人,公租房应该是最划算的选择,虽然房源都比较偏远,但2.98元/平的租金还是很诱人的;

  

  

随着西安房价的上涨,房租的价格也在跟风,有机构曾统计2019年20城租金报告,西安平均租金28.2元/平方米/月,公租房的价格和普通商品房租金比,只有十分之一,对于初进西安的低收入人群是很友好的;

  

  

按照公租房的申请条件,单身人均月收入低于3900元/人月;两人家庭人均月收入低于3575元/人月;三人家庭(包括三人以上家庭)人均月收入低于3250元/人月;

  

  

基本也是以刚步入社会的大学生,务工人员,小生意摊主寻租的居多,我当年准备考研时也有类似经历,学校对面的城中村不敢住,怕丢东西,尤其资料都在笔记本电脑上,附近商品房小区租金最低1000元+,算上水费电费,还是捉襟见肘;

  

  

而干净敞亮,两室一厅的公租房,虽然摇号但价格不高,就会成为最佳选择,虽然物业小区环境和商品房没得比,但比城中村好太多了,最主要是安全;也可以说公租房让很多低收入者感受到了城市的温暖;

  

  

但温暖归温暖,最大的问题还是太远,生活不便;虽然新闻里说双竹村、滹沱寨、曲江乐居二期、王家棚二期、浐灞生态区集中建设以及十里锦绣、天伦佐治公馆、瑞景华庭、紫云溪配建,共计12639套公租房,但主城区的摇号却挺难;

  

  

  

也许是有关部门感受到了公租房异地配建使用率不高的问题,在18年后,要求开发商实物配建商品房,即商品房建在哪里,公租房就跟着在哪里;这样同步解决了生活配套的问题,建设成本也分摊在商品房房价成本中,让社会买单;

  

  

看似三方共赢的事情,其中却有诸多隐患,就目前来看,最大的爆发点还不是配建公租房带来的商品房价格问题,而是混住的纠纷,在18年的实施细则中有这么一条规定:

  

  

商品住房项目配建公租房应保证配套建筑明确划分,不得在配建公租房与商品住房之间设置围墙等物理隔离,也不得有其他类似的措施,确保配建房屋共享小区基础设施和生活配套设施;

  

  

即小区公租房和商品房不能硬性隔离,有条件的开发商会在规划时把这部分公租房的份额消化在自带公寓中,毕竟公寓是以出租为主,商品房租户与公租房租户之间并无太多交集,公寓与住宅地块分区管理也是惯例;

  

  

但在一些没有如此便利条件的新建小区中,公租房楼栋和商品房楼栋共用小区配套的同时,就有新的矛盾点,即混住的纠纷。

  

  

混住隐患

  

  

这种矛盾在西安不单单存在于公租房之间,还有大量的城改安置房,统一的问题都是没有条件分区管理的小区中,商品房业主和其他(安置房,公租房)业主围绕生活习惯,社区资源,甚至居住鄙视链的矛盾;

  

  

当然这种现象也不止是西安,全国都有如此案例,包括商品房和安置房,高层和别墅,高层和公寓,高层和公租房;

  

  

因为两种完全不同的产品被硬生生规划在一个小区里,这种付出不同回报相同的不平衡感很容易在人心里蔓延;

  

  

付出高房价的业主自然认为,高成本理应享受优质小区公共服务;而安置房本身就带有福利性质,居住者不能太贪婪,而后者觉得自己受到了歧视,不争馒头争口气,势要抗争到底,于是小区资源争夺战就开始了;

  

  

这种分布在全国的混住小区争夺战,有的是租户赢了,推到围墙,有的是商品房业主赢了,坚决保住围栏,但无疑不是焦头烂额,不得安宁;

  

  

两年前在北京发生过一件混住对峙而全国出名的事情,18年的1月,是北京冬天最冷的时候,位于东五环外的东坝乡,室外温度零下8℃,一道铁门隔开了同一个小区;

  

  

一边是单价8万+的商品房,一边是单价2万+的自住房,单单小区景观上的差别也是肉眼可见,一边是昂贵的银杏和元宝枫,一边是冻得半死的矮灌木;

  

  

说是墙,其实就是两扇铁制的活动门,架上两根钢条,铁链松松垮垮地锁着。墙两边各站着7个保安,在寒风里缩手缩脚,3班倒、24小时值班;

  

  

此前的大半年时间,两边的业主们就这道隔离墙的存废问题,互相指责、双方隔着门跳起来互骂,陷入无穷无尽的口水战;安置房业主合力把墙推倒,第二天,商品房业主又将它重新立起来,如此循环……

  

  

开发商夹在中间两头为难,建墙违反政策,还会背上居住歧视链的骂名,不建墙对商品房业主不公。

  

  

当房价到了一个境界,动辄都是千万资产的时候,商品房业主对于小区权益的维护是异常坚决的;

  

西安虽然房价没有这么高,但18年原地配建公租房新政后,这中间上市的商品房却都存在这样的问题,虽然是政策规定,合情合理,但在最终交房时,却会成为说不清的糊涂账;

  

  

业主能想到最多的就是开发商虚假宣传,在买房的时候没有告知,而对方都会回应合理合规,如实告知,有人在胡搅蛮缠;告知了吗?是告知的,只不过不明显而已;

  

  

卖房的人天生知道房子的缺点,小区带有公租房算是一个,尤其是商品房宣传的越高档,公租房的存在就更加格格不入;常规做法是将公租房楼栋安排在角落,以低矮水晶体装饰,沙盘上不标注,而是在项目不利因素公示板上进行告知;

  

  

这种公示买房但凡多在售楼部转转的都会看到,诸如小区隔壁500米有公交车站,可能存在噪音影响,小区几号楼下有化粪池,小区300米内有高架,按要求小区配建公租房等等;

  

  

但其实这部分的信息确实最容易忽视的,单纯的文字描述是很难将小区交付后的实景问题说清楚的,这也是期房的弊端,同时在摇号难,房价涨的大背景下,这些不利因素往往会被人为忽略,最终在交房时,让业主成为完美的受害者!

  

  

这个时候,买卖双方模糊的信息差就会放大成真,顶着虚假宣传的名义,以黑字白布条的形式出现在售楼部,这种矛盾几乎无法调和,不介意的公租房,商品房各行其道,大家掏多少钱,享受多少配套服务;

  

  

而介意者,则会以影响小区档次,损害二手房价格,侵害业主权益的出发点抗争不止,北京的案例,其实也是各个城市的放大或缩小版;

  

  

于商品房业主而言,无法接受的核心还是租户对于小区的影响,尤其是混住,我们都知道破窗效应,也都知道租户过多的小区,物业管理难,硬件设施损耗坏,小区折旧速度快,二手房价格上不去的事儿;

  

这并非居住歧视,而是租户来源不确定,生活习惯有冲突,且是临时居住,租房不同于买房,对于房子的爱惜程度还是要差,养猫养狗的,高空抛物的,多人合租的,核心就是对于小区公共资源的消耗;

  

  

当然那种高端小区大户型做隔断出租的也有,西安高新挺多,枫林绿洲,兰亭坊,万达天樾也都出现过,也正是因为这件事,让常住户对于租住户的意见很大,更别说小区整栋公租房,交房后混住带来的诸多问题了!

  

  

房哥有话

  

  

西安上周出台不再实物配建公租房的政策,很多人是一片叫好的,在混住矛盾短时间无解的背景下,分开规划就是最明智的举措,但对于18年12月-20年5月之间拿地配建公租房的小区,则要走一步看一步,希望大家交房后都能和平相处;

  

  

西安在强制配建公租房上刹住了车,避免一刀切带来更多的混住纠纷,而过往公租房偏远荒的问题,则需要靠“城市让利”去解决,究竟是把生活便利的土地留给开发商,还是留给公租房,前者是留财,后者是留才,也该有一个取舍了……

编辑:邢晓岑



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