因为工作的缘故，我有两个微信号，零零散散加了快9500多人，其中买房业主占了大半，同行一些，中介一些；不知是因为大家都是为房而来，还是以房为乐，每天的朋友圈基本都是各种房子，区域，房价相关的消息；

　　今天某个楼盘又逆袭了，明天某个区域又爆发了，总觉得一旦沉迷在这些虚假繁荣中，不买上几十套房，都对不起这个分分钟要上天的城市；

　　在各种标题党和水文的轰炸下，我已经很少去翻朋友圈，看公众号了，因为这些看得见摸不着的未来，和我们无关！

　　买房区域观

　　很难想象哦，吃这碗饭的人，竟然也会对这行厌倦，盖房子卖房子本来是件简单的事儿，但为了卖房子而卖房子的时候，这个简单的购买过程就会变得无比复杂；

　　贝壳的崛起不是偶然，而是在消费跟不上生产的现在，强行薅羊毛而存在的利刃，西安就是这头公羊，随着这两年房价起飞，城市发展加速，业主也罢，开发商也罢，大家都在抓紧薅羊毛；

　　本身一个精壮小伙，原本存取有度，还能边薅边长，如今为了薅毛而强行生长，有的给喂草，一顿顶三顿，有的虚假宣传，原本只是大腿肉最肥，现在全身上下，从羊头到羊屁股都营养满满，甚至羊屎都是香的；

　　这像不像现在的西安楼市，每个区域就如同羊身上的各个部位，我们都是来买肉的人，有的冲着吃，有的冲着转手卖掉，在商贩的大力吆喝下，磨刀霍霍！

　　昨天有人发我一份中介洗脑后，重新定义的买房区域观，是这么写的：

　　空港新城：目前最适合投资的地段，地处大西安口岸，虽然目前配套全部在建，但是未来一旦建成，将媲美高新曲江房价！

　　秦汉新城：最适合居住的地方，如同不考虑工作因素，在这里买个别墅洋房居住，可以体验当年秦岭别墅区的生态环境！

　　泾河新城：定义是工业区，如果工作的规划是进入工厂工作，这里价格低位置近，最适合考虑！

　　沣东新城：整个西咸集中发展的区域，不管投资自住很有价值，定义和高新区相当，未来发展不亚于高新区的规模！

　　沣西新城：这里紧靠沣东，基本可以享受沣东的相关福利，但又可以规避沣西的高房价，改善刚需都可以考虑！

　　浐灞生态区：这边已经开始发展，会展中心迁入，为了明年全运会所有配套都在全力建设，又是靠河的生态区域，适合自住加投资！

　　假装投资

　　看完是不是有点飘，觉得前景无限，这都是大西安的未来，现在要立马回家凑钱，赶紧去摇号，我看完哈哈一笑，但很多人看完还真信了，过来咨询能不能过去买房；

　　当真是当局者迷旁观者清，当然信任的里面大多数是投资的居多，毕竟自住的人现实一些，没公园没地铁没学校没商业，是没法考虑的！

　　能在新区买房的，多少是有点投资的意思，要么说是短期投资长期自住，要么就是纯投资，说是投资，大多数人又是担心人民币贬值，给钱找了个出处；

　　照我看来，投资无非两种收益，短期持有挣差价，就像16年买了，经历一波大涨卖掉的；另一种就是长期持有挣租金，但租金这事儿，往往是美丽的饼，位置好贵的房子不舍得租，位置偏便宜的又没人租；

　　绕来绕去，投资变成了接盘，至于能不能卖出去，多久能卖出去，听天由命，但凡是听到房价上涨，内心先自嗨一把；

　　其实仔细看市场上好卖的房子，也是两类，首先面积不能太大，单价不能太高，地铁口，品牌开发商，因为小区维护得当，折旧较缓，能卖到比较好的价格，说白了保值的房子都有一个特点，即自己住的舒服，如果自己嫌物业，嫌绿化，嫌户型的话，别人也会在意；

　　第二类就是学区房(学位房)，虽然现在不让说学校的事情，但无疑在成交市场上，一个好公办学区，或好民办的学位，房子比别人能卖出不少溢价，西安最出名的高新路沿线，你看那些老小区，没有学校有什么价值可言；

　　从这一点上讲，高新和曲江的房子，无论新房二手是更沾光的；千万不要手握闲钱，假装投资，买房还是要有点知识的！

　　新区遍地

　　再来说新区，我们的一致观点是不吹捧不小瞧；西安的新区分布东南西北，各种类型五花八门；

　　常被念叨的，沣东，沣西，秦汉，泾河，空港，港务，软件新城，高新CID，国际社区，常宁新区，临潼新区，现在白鹿原曲江接手后也在包装在面世；

　　如果再算上主城内的各种改造区，各种CBD，西安几乎是新区遍地，且各有各的说法，各有各的前景；

　　目前这么多区域里，热度最高的有沣东和高新三个，沣东可以说是西咸新区建设的样本，因为区域面貌和价格的飞涨，吸引了城西高新一波改善；

　　常规发展思路包括，名校外迁，地标建立，土拍高价，房企扎堆，最终吸引一众人买房，一个绿地501超高层挑逗了多少投资人的心；当然沣东的成功还建立在严格的开发标准上，虽然推高了买房成本，但区域面貌是好了；

　　第二个旋涡的中心就是高新，包括拍出地王的软件新城，未来之瞳写字楼群的CID，以及规划超前的国际社区；陆续面世的项目价格都不低，这里的底气来源于大家对现有高新热度，房价的认可；

　　再排序，沣西，港务区因为限购，价格差也都有热盘流出，前者的万科大都会，后者的绿城全运村，华润未来城市；

　　我接触过不少买这里房子的人，原本以为是冲着高大上规划来的，殊不知还是因为便宜，一万出头西安几乎无房可选，但在新区可以买到大开发商在最好位置的小区，可能这就是用时间换空间的含义吧；

　　再往后的泾河，空港，临潼，秦汉，虽然开发商拿地火热，但没有一定胆量的还是少碰；

　　各个新区都有产业，都有地铁，都有美好的规划，但大家的共同问题却都是缺人，归根结底，房子只是商品，而人是消费商品的主体，盖房子很快，想要人落下来很难；

　　这几乎是所有新区最大的难点，诚然通过房价剪刀差，或者产品区域差来导流一部分人，但面对巨量的区域开发，还是力不从心，房子从来都是卖给买得起的人，前提就是有足够多的人贡献购买力；

　　西安房价过去两年的上扬中，最核心的原因就是向下引入大量人口，提升市场购买力，同时向上控制房源，控制土地出让；

　　现在的现状恰好相反，新增购买需求不足，同时房源量和土地供应大量增加，且放眼过去，全是改善，大户型，精装修，房价成本涨，消费力也要对半砍了；

　　在这种主城区大量上新，改善不断的背景下，偏远新区如果没有价格差，没有更强于主城的规划画饼，如何能吸引人买单呢？

　　对于买房人更是如此，即便是新区，多看摸得着的东西，别猜触不到的规划，同时在这个过程中，多学多看，别相信人家免费带你看房；

　　这世上免费的东西才是最贵的，中介免费车接车送，自然推荐的都是合作项目，不挣你佣金，大热天陪你瞎转悠啥呢？

　　房哥有话

　　买房这事儿，既然是期房和新区，多少有点吹牛逼的成分，而且越是一片荒芜，这牛逼吹的就越大，别人吹牛是工作，掏钱的还是你自己，大西安可以发展100年，但你不一定能活到100岁；

　　有一些飘在空中的未来，和你真没啥关系，买房买的是城市资源，什么是资源？超市门口早上有早市，中午有卖肉，晚上有烧烤，门口地铁站是八点挤，还是九点挤，隔壁的小学几点家长送娃多，这些鸡毛蒜皮的事儿，就是城市资源；

　　超高层建成，你可能从来都上不去，大剧院落地，一年也看不了一场话剧，但那些买菜，接娃，挤车的琐碎，却和你息息相关……

　　华侨城放弃，万科，蓝光扎堆，大兴新区翻身有戏？｜房哥乱弹

　　大兴新区再次被拎出来说，既有八号线开修，万科，蓝光等开发商集中入场的缘故，当然也有自己的私信，毕竟居住多年，期待自家周边越来越好的缘故……

　　虽然多年饱受烂尾楼，高密度，规划差的困扰，但随着今年万科悦府，蓝光雍锦世家等小区陆续面积，主城区二环内，有地铁，有商业，配套齐全的先天优势，还是会吸引不少人；

　　在这种背景下，大兴新区是否有机会再次翻身呢？

　　大兴新区

　　我在附近住了许多年，是见证着这里从废旧仓库，农田耕地，变成今天高楼林立，商场遍地的；

　　作为西安首个成片旧城改造区，一提到这里，很多人第一个想到的是烂尾楼，第二个是高容积，第三个是学校少，这些问题困扰大兴的过去，现在和将来，且有些问题是不可逆的。

　　天生苛疾

　　烂尾楼不用多说，汉城湖一号，汉城湖畔，明月弘城，优活城等在西安已经非常出名了，当年普遍无证售房造成的后遗症在这种旧改集中的区域爆发明显；

　　17年后，随着商品房市场的转热，得益于尚存较好的开发用地，曾经各个烂尾逐渐有了动静，汉城湖一号勉强盖完，交房待定；汉城湖畔勉强交房，有人开始装修，明月弘城多次改名，偷偷销售；优活城盖盖停停；

　　剩余的幸运被接手，陆续都会面世，后面会有详细介绍！

　　高容积是肉眼可见了，这里也是西安新区中住宅楼容积率最高的区域，基本上没有低于4.0的，且无公园配套(汉城湖属于未央)，是一个百分之百的纯住宅区，西安容积率最高的住宅小区御笔华庭就杵在主干道大兴东路上，容积率达到9.78；

　　18年10月保亿公园印南侧7.5亩零星地块成交，容积率同样达到7.5，这样的案例比比皆是，多出现在安置房小区，经适房，大量公寓上，且面积巨大，将城市天际线变成一堆堆高墙；

　　在最早的规划中，这里包括“两带”，“三线”，“九里”，但经过这么多年建设，除大量住宅区的九里实现外，其余基本没看到；

　　凭借二环内的核心位置，房子一直是卖的很好的，品牌开发商中，天朗，龙湖，金辉是最早进入的，目前在整个区域内的小区环境，地段，价格方面为第一梯队；龙湖水晶郦城的二手房是目前区域内二手房的价格顶点；

　　再往后，老城根的浩林方里，阳光城365，鑫苑大都汇，恒大翡翠龙庭都已交房入住，截至目前，中南青樾售完在建，保亿公园印在售，大兴正荣府在售；除此外，更多的则是各种小开发商！

　　对于这种旧改遍地的区域，城改代价太高，大开发商不愿意掺和其中，只能找本地敢于四两拨千斤，和村民打交道的小开发商接盘，提高容积率，缩小绿化率，无证售房就成普遍现象；

　　现在虽然无证售房已经很少，烂尾楼也基本盘活，但当年无节制开发带来的高容积率顽疾怕是再也无法解决；

　　梨园路上，由于安置小区，小产房集中，城改遍地，高容积率要跟明显一些；

　　大兴东路示范路上，大开发商林立，融创，龙湖，天朗，中南都集中在这里，没有城改但规划了大量高密度公寓，导致容积率居高不下；在当年走量的开发下，这种高密度几乎无解。

　　这两年好一些，中南，正荣，保亿的容积率控制的还行，通过洋房+高层，大平层的布局，在容积率不变的情况下，人口密度降了一些，当年规划32万人的住宅区，目前已饱和严重，早晚到处都是人人人人人人人人人……

　　相比众多的小区和住户，学校的配套非常紧张，大兴新区总共17平方公里，莲湖区辖区13平方公里，未央区4平方公里，以梨园路为界；

　　未央一侧学校目前只有改建的大白杨小学，承担沿线九个大型小区业主子女入学；梨园路一侧有陕师大大兴新区小学(民办)；星火路上的星火路小学(公办)、西铁二小(公办)、星火路东侧有西安市第67中学(公办)；

　　大兴东路一侧暂无学校，在丰禾路上有大兴实验小学，西二环上有沣惠路小学，二府庄小学，太奥广场以南新建大兴新区初级中学，设置为初中阶段三个年级共24个班级学位1200个；

　　整个区域，尤其是莲湖范围内，学校的数量，质量远远跟不上盖楼卖房的速度；以上这些问题对于现在，未来要住在这里的人，都要面对。

　　后天努力

　　当然，人多也不全是坏事，由于身处二环内核心，配套和人气还是很好的，目前地铁八号线顺着西二环穿大兴东路后，有朱宏路向北，可以说是贯穿整个大兴新区，已经动工在建；

　　商业部分，以红庙坡十字为中心，老城根街区商业，龙湖星悦荟综合体商业紧挨着，对面菜市场，大观园小商品批发城，以及无处不在的各个小区底商，吃穿出行俱全；

　　大兴东路末端，太奥广场商业，鑫苑大都汇商业紧邻，在一个区域内形成两个大型商圈的，四大商业综合体的，这里是唯一的一个。

　　交通上，地铁8号线在修，东西向，北二环，梨园路，大兴东路，丰禾路，大庆路畅通；南北向，西二环，桃园北路，星火路畅通，劳动北路待西站拆迁后建设；

　　18年西安打通断头路后，区域内包括桃园北路，老二环规划路等主干道逐一打通，出门二环，快速干道都是很近的，但堵车也很厉害，尤其是高新方向。

　　公园上，在最早的规划中，包括北侧退水明渠改造后形成550亩的大兴公园带，在陇海铁路两侧，建设景观绿化带；但现在陇海线两侧要么住宅，要么建筑物，根本看不到绿化空间；

　　曾经寄语厚望的大兴公园，后来又改成老城根商业，200亩规划中一期就是现在大家看到的街区，二期受八号线影响延期，再往后则是荒芜多年；

　　区域内目前唯一能看到的就是850亩的汉城湖公园，属未央地界，周边土地荒废多年，17年原来想着华侨城签约“未央华侨城汉城湖主题文化综合项目”后能有改观，但在土地平整完后，华侨城已经悄然放弃退场；

　　关于汉城湖综合开发进度，在今年未央区投资工作局的计划中，有这样介绍：

　　华侨城放弃汉城湖项目后，我局与万科，万达，绿城，旭辉等企业反复对接，通过多次考察走访中青旅已建成文旅项目，最终与中青旅集团达签订合作协议，总投资150亿。

　　大兴七子

　　对于开发商而言，重新看重大兴新区也是在西安房价上涨之后，这里的好位置有目共睹，但这里的烂尾，高容积，城改同样让人头疼；

　　18年后，西安土地集中收储，房价上涨的同时，土地价更是翻番，开发商卖不动房的焦虑远不如没地来得着急；

　　因此主城区这些小面积，城改，接盘的地开始有人去拿，容积率高就做大平层，地块小就做小社区，大兴新区旧改遍地，自然接盘合作者多多；

　　目前区域内能看到的项目，也都以合作开发为主；融创与天朗合作的御园，蘭园已交房入住，中南五洋钢厂地块已经卖完等交房；保亿公园印为汉城湖畔三期城改用地，规划建设大平层；大兴正荣府，朗诗湖屿栖都是微型小区，但容积率不高；

　　目前区域内最大的四家还未面世，分别是蓝光，万科，阳光城，恒大，在未来的几年里，这几个小区将会撑起大兴新区新房销量，当然各家拿地成本都不低，未来房价怕是要冒头；

　　蓝光地块和老城根合作开发，位于红庙坡十字西北角，当年的大兴北广场如今要摇身一变为蓝光高端住宅小区雍锦世家，目前已在进行土方施工；

　　根据拿地信息，总共34亩的商住地和11亩的地下空间，地块一容积率为3.82，楼面价4814元/平，虽然地块不大但配建条件挺多，包括建设地下通道，国家文博物馆，天桥等；

　　这个位置应该是大兴新区最好得到一块地，虽然很小，门口八号线地铁站，红庙坡十字，对面龙湖老城根两大商业，包括跟前的大兴东路也是环境最好的一段，后期不知有何产品上市！

　　万科的位置也在八号线地铁口，是与雅荷合作的范北村城改用地，土地面积约62亩，容积率3.72，折合楼面价3680元/平方米；目前小区名已定，万科悦府，售楼部景观区在建；

　　位置还是不错的，门口地铁，对面汉城湖公园，周边虽然安置房不少，但好在都已入住，出小路后简单生活配套齐全；

　　朗诗为合作项目，原名中誉华庭，小区很小只有15亩，规划两栋楼，算周边几个盘里密度最低的，容积率只有2.0；

　　总共144户，包括一栋九层洋房三个单元，一栋小高层层，其中左侧两个单元17层，右侧一个单元11层；工地土方开挖，售楼部在泽星大厦底商。

　　阳光城在大兴新区的拿地消息已久，但过程坎坷，原址为马泘沱村城改项目，5年前已拆迁，阳光城接手后在建阳光城裴丽公园，不知何种缘故，做完地基以后工地停工很久；

　　估计是要等安置房交房后，手续齐全才会面世，安置房位于北二环规划路十字，目前已近完工，商品房预计很快面世；

　　在附近的地块中，恒大枣园项目的面积应该是最大的，枣园村于18年11月开始拆迁，早在16年，未央区就枣园村城改和恒大已有接触；

　　在当时的拆迁方案中，也有明确提到拆迁主体为恒大地产西安公司，截至目前，枣园村地面附着物基本拆完，后期商业开发暂无消息！

　　以上就是目前能看到整个大兴新区在建及待建的商品房小区，万科，恒大，阳光城，朗诗，蓝光等悉数入场；在二环内主城区如此多家集中面世，还是不多见的；

　　算上已经有项目落地的中南，融创，龙湖，金辉，保亿等，这里也即将完成从小开发商到大开发商的过渡，前者多年前的煎熬，换来了后者姣好的土地，也算是得了圆满。

　　房哥有话

　　只是对于买房的人而言，这些土地倒手，容积率调整，大量配建最终还是会分摊给每一个人买单，最终换算成产品接受市场考验，对于区域而言，倒是还是，容积率强制下降后，旧城的帽子就能慢慢摘掉了；

　　只不过但凡看得见的土地，无论大小，都卖地后盖了房子，学校公园不见进展，这种“牺牲”真的好吗？难道旧城改造的奥义就是不断盖楼，盖最多的楼，最密的楼，大家挤在一起过家家吗？

　　我生活在这个区域，希望它越来越好，而非雁过拔毛……

编辑:邢晓岑