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新区遍地的西安,如何买到自己最合适的房子?

来源:西安房哥 时间:2020-07-06 09:15 字号:

  因为工作的缘故,我有两个微信号,零零散散加了快9500多人,其中买房业主占了大半,同行一些,中介一些;不知是因为大家都是为房而来,还是以房为乐,每天的朋友圈基本都是各种房子,区域,房价相关的消息;

  今天某个楼盘又逆袭了,明天某个区域又爆发了,总觉得一旦沉迷在这些虚假繁荣中,不买上几十套房,都对不起这个分分钟要上天的城市;

  在各种标题党和水文的轰炸下,我已经很少去翻朋友圈,看公众号了,因为这些看得见摸不着的未来,和我们无关!

  买房区域观

  很难想象哦,吃这碗饭的人,竟然也会对这行厌倦,盖房子卖房子本来是件简单的事儿,但为了卖房子而卖房子的时候,这个简单的购买过程就会变得无比复杂;

  贝壳的崛起不是偶然,而是在消费跟不上生产的现在,强行薅羊毛而存在的利刃,西安就是这头公羊,随着这两年房价起飞,城市发展加速,业主也罢,开发商也罢,大家都在抓紧薅羊毛;

  本身一个精壮小伙,原本存取有度,还能边薅边长,如今为了薅毛而强行生长,有的给喂草,一顿顶三顿,有的虚假宣传,原本只是大腿肉最肥,现在全身上下,从羊头到羊屁股都营养满满,甚至羊屎都是香的;

  这像不像现在的西安楼市,每个区域就如同羊身上的各个部位,我们都是来买肉的人,有的冲着吃,有的冲着转手卖掉,在商贩的大力吆喝下,磨刀霍霍!

  昨天有人发我一份中介洗脑后,重新定义的买房区域观,是这么写的:

  空港新城:目前最适合投资的地段,地处大西安口岸,虽然目前配套全部在建,但是未来一旦建成,将媲美高新曲江房价!

  秦汉新城:最适合居住的地方,如同不考虑工作因素,在这里买个别墅洋房居住,可以体验当年秦岭别墅区的生态环境!

  泾河新城:定义是工业区,如果工作的规划是进入工厂工作,这里价格低位置近,最适合考虑!

  沣东新城:整个西咸集中发展的区域,不管投资自住很有价值,定义和高新区相当,未来发展不亚于高新区的规模!

  沣西新城:这里紧靠沣东,基本可以享受沣东的相关福利,但又可以规避沣西的高房价,改善刚需都可以考虑!

  浐灞生态区:这边已经开始发展,会展中心迁入,为了明年全运会所有配套都在全力建设,又是靠河的生态区域,适合自住加投资!

  假装投资

  看完是不是有点飘,觉得前景无限,这都是大西安的未来,现在要立马回家凑钱,赶紧去摇号,我看完哈哈一笑,但很多人看完还真信了,过来咨询能不能过去买房;

  当真是当局者迷旁观者清,当然信任的里面大多数是投资的居多,毕竟自住的人现实一些,没公园没地铁没学校没商业,是没法考虑的!

  能在新区买房的,多少是有点投资的意思,要么说是短期投资长期自住,要么就是纯投资,说是投资,大多数人又是担心人民币贬值,给钱找了个出处;

  照我看来,投资无非两种收益,短期持有挣差价,就像16年买了,经历一波大涨卖掉的;另一种就是长期持有挣租金,但租金这事儿,往往是美丽的饼,位置好贵的房子不舍得租,位置偏便宜的又没人租;

  绕来绕去,投资变成了接盘,至于能不能卖出去,多久能卖出去,听天由命,但凡是听到房价上涨,内心先自嗨一把;

  其实仔细看市场上好卖的房子,也是两类,首先面积不能太大,单价不能太高,地铁口,品牌开发商,因为小区维护得当,折旧较缓,能卖到比较好的价格,说白了保值的房子都有一个特点,即自己住的舒服,如果自己嫌物业,嫌绿化,嫌户型的话,别人也会在意;

  第二类就是学区房(学位房),虽然现在不让说学校的事情,但无疑在成交市场上,一个好公办学区,或好民办的学位,房子比别人能卖出不少溢价,西安最出名的高新路沿线,你看那些老小区,没有学校有什么价值可言;

  从这一点上讲,高新和曲江的房子,无论新房二手是更沾光的;千万不要手握闲钱,假装投资,买房还是要有点知识的!

  新区遍地

  再来说新区,我们的一致观点是不吹捧不小瞧;西安的新区分布东南西北,各种类型五花八门;

  常被念叨的,沣东,沣西,秦汉,泾河,空港,港务,软件新城,高新CID,国际社区,常宁新区,临潼新区,现在白鹿原曲江接手后也在包装在面世;

  如果再算上主城内的各种改造区,各种CBD,西安几乎是新区遍地,且各有各的说法,各有各的前景;

  目前这么多区域里,热度最高的有沣东和高新三个,沣东可以说是西咸新区建设的样本,因为区域面貌和价格的飞涨,吸引了城西高新一波改善;

  常规发展思路包括,名校外迁,地标建立,土拍高价,房企扎堆,最终吸引一众人买房,一个绿地501超高层挑逗了多少投资人的心;当然沣东的成功还建立在严格的开发标准上,虽然推高了买房成本,但区域面貌是好了;

  第二个旋涡的中心就是高新,包括拍出地王的软件新城,未来之瞳写字楼群的CID,以及规划超前的国际社区;陆续面世的项目价格都不低,这里的底气来源于大家对现有高新热度,房价的认可;

  再排序,沣西,港务区因为限购,价格差也都有热盘流出,前者的万科大都会,后者的绿城全运村,华润未来城市;

  我接触过不少买这里房子的人,原本以为是冲着高大上规划来的,殊不知还是因为便宜,一万出头西安几乎无房可选,但在新区可以买到大开发商在最好位置的小区,可能这就是用时间换空间的含义吧;

  再往后的泾河,空港,临潼,秦汉,虽然开发商拿地火热,但没有一定胆量的还是少碰;

  各个新区都有产业,都有地铁,都有美好的规划,但大家的共同问题却都是缺人,归根结底,房子只是商品,而人是消费商品的主体,盖房子很快,想要人落下来很难;

  这几乎是所有新区最大的难点,诚然通过房价剪刀差,或者产品区域差来导流一部分人,但面对巨量的区域开发,还是力不从心,房子从来都是卖给买得起的人,前提就是有足够多的人贡献购买力;

  西安房价过去两年的上扬中,最核心的原因就是向下引入大量人口,提升市场购买力,同时向上控制房源,控制土地出让;

  现在的现状恰好相反,新增购买需求不足,同时房源量和土地供应大量增加,且放眼过去,全是改善,大户型,精装修,房价成本涨,消费力也要对半砍了;

  在这种主城区大量上新,改善不断的背景下,偏远新区如果没有价格差,没有更强于主城的规划画饼,如何能吸引人买单呢?

  对于买房人更是如此,即便是新区,多看摸得着的东西,别猜触不到的规划,同时在这个过程中,多学多看,别相信人家免费带你看房;

  这世上免费的东西才是最贵的,中介免费车接车送,自然推荐的都是合作项目,不挣你佣金,大热天陪你瞎转悠啥呢?

  房哥有话

  买房这事儿,既然是期房和新区,多少有点吹牛逼的成分,而且越是一片荒芜,这牛逼吹的就越大,别人吹牛是工作,掏钱的还是你自己,大西安可以发展100年,但你不一定能活到100岁;

  有一些飘在空中的未来,和你真没啥关系,买房买的是城市资源,什么是资源?超市门口早上有早市,中午有卖肉,晚上有烧烤,门口地铁站是八点挤,还是九点挤,隔壁的小学几点家长送娃多,这些鸡毛蒜皮的事儿,就是城市资源;

  超高层建成,你可能从来都上不去,大剧院落地,一年也看不了一场话剧,但那些买菜,接娃,挤车的琐碎,却和你息息相关……

  华侨城放弃,万科,蓝光扎堆,大兴新区翻身有戏?|房哥乱弹

  大兴新区再次被拎出来说,既有八号线开修,万科,蓝光等开发商集中入场的缘故,当然也有自己的私信,毕竟居住多年,期待自家周边越来越好的缘故……

  虽然多年饱受烂尾楼,高密度,规划差的困扰,但随着今年万科悦府,蓝光雍锦世家等小区陆续面积,主城区二环内,有地铁,有商业,配套齐全的先天优势,还是会吸引不少人;

  在这种背景下,大兴新区是否有机会再次翻身呢?

  大兴新区

  我在附近住了许多年,是见证着这里从废旧仓库,农田耕地,变成今天高楼林立,商场遍地的;

  作为西安首个成片旧城改造区,一提到这里,很多人第一个想到的是烂尾楼,第二个是高容积,第三个是学校少,这些问题困扰大兴的过去,现在和将来,且有些问题是不可逆的。

  天生苛疾

  烂尾楼不用多说,汉城湖一号,汉城湖畔,明月弘城,优活城等在西安已经非常出名了,当年普遍无证售房造成的后遗症在这种旧改集中的区域爆发明显;

  17年后,随着商品房市场的转热,得益于尚存较好的开发用地,曾经各个烂尾逐渐有了动静,汉城湖一号勉强盖完,交房待定;汉城湖畔勉强交房,有人开始装修,明月弘城多次改名,偷偷销售;优活城盖盖停停;

  剩余的幸运被接手,陆续都会面世,后面会有详细介绍!

  高容积是肉眼可见了,这里也是西安新区中住宅楼容积率最高的区域,基本上没有低于4.0的,且无公园配套(汉城湖属于未央),是一个百分之百的纯住宅区,西安容积率最高的住宅小区御笔华庭就杵在主干道大兴东路上,容积率达到9.78;

  18年10月保亿公园印南侧7.5亩零星地块成交,容积率同样达到7.5,这样的案例比比皆是,多出现在安置房小区,经适房,大量公寓上,且面积巨大,将城市天际线变成一堆堆高墙;

  在最早的规划中,这里包括“两带”,“三线”,“九里”,但经过这么多年建设,除大量住宅区的九里实现外,其余基本没看到;

  凭借二环内的核心位置,房子一直是卖的很好的,品牌开发商中,天朗,龙湖,金辉是最早进入的,目前在整个区域内的小区环境,地段,价格方面为第一梯队;龙湖水晶郦城的二手房是目前区域内二手房的价格顶点;

  再往后,老城根的浩林方里,阳光城365,鑫苑大都汇,恒大翡翠龙庭都已交房入住,截至目前,中南青樾售完在建,保亿公园印在售,大兴正荣府在售;除此外,更多的则是各种小开发商!

  对于这种旧改遍地的区域,城改代价太高,大开发商不愿意掺和其中,只能找本地敢于四两拨千斤,和村民打交道的小开发商接盘,提高容积率,缩小绿化率,无证售房就成普遍现象;

  现在虽然无证售房已经很少,烂尾楼也基本盘活,但当年无节制开发带来的高容积率顽疾怕是再也无法解决;

  梨园路上,由于安置小区,小产房集中,城改遍地,高容积率要跟明显一些;

  大兴东路示范路上,大开发商林立,融创,龙湖,天朗,中南都集中在这里,没有城改但规划了大量高密度公寓,导致容积率居高不下;在当年走量的开发下,这种高密度几乎无解。

  这两年好一些,中南,正荣,保亿的容积率控制的还行,通过洋房+高层,大平层的布局,在容积率不变的情况下,人口密度降了一些,当年规划32万人的住宅区,目前已饱和严重,早晚到处都是人人人人人人人人人……

  相比众多的小区和住户,学校的配套非常紧张,大兴新区总共17平方公里,莲湖区辖区13平方公里,未央区4平方公里,以梨园路为界;

  未央一侧学校目前只有改建的大白杨小学,承担沿线九个大型小区业主子女入学;梨园路一侧有陕师大大兴新区小学(民办);星火路上的星火路小学(公办)、西铁二小(公办)、星火路东侧有西安市第67中学(公办);

  大兴东路一侧暂无学校,在丰禾路上有大兴实验小学,西二环上有沣惠路小学,二府庄小学,太奥广场以南新建大兴新区初级中学,设置为初中阶段三个年级共24个班级学位1200个;

  整个区域,尤其是莲湖范围内,学校的数量,质量远远跟不上盖楼卖房的速度;以上这些问题对于现在,未来要住在这里的人,都要面对。

  后天努力

  当然,人多也不全是坏事,由于身处二环内核心,配套和人气还是很好的,目前地铁八号线顺着西二环穿大兴东路后,有朱宏路向北,可以说是贯穿整个大兴新区,已经动工在建;

  商业部分,以红庙坡十字为中心,老城根街区商业,龙湖星悦荟综合体商业紧挨着,对面菜市场,大观园小商品批发城,以及无处不在的各个小区底商,吃穿出行俱全;

  大兴东路末端,太奥广场商业,鑫苑大都汇商业紧邻,在一个区域内形成两个大型商圈的,四大商业综合体的,这里是唯一的一个。

  交通上,地铁8号线在修,东西向,北二环,梨园路,大兴东路,丰禾路,大庆路畅通;南北向,西二环,桃园北路,星火路畅通,劳动北路待西站拆迁后建设;

  18年西安打通断头路后,区域内包括桃园北路,老二环规划路等主干道逐一打通,出门二环,快速干道都是很近的,但堵车也很厉害,尤其是高新方向。

  公园上,在最早的规划中,包括北侧退水明渠改造后形成550亩的大兴公园带,在陇海铁路两侧,建设景观绿化带;但现在陇海线两侧要么住宅,要么建筑物,根本看不到绿化空间;

  曾经寄语厚望的大兴公园,后来又改成老城根商业,200亩规划中一期就是现在大家看到的街区,二期受八号线影响延期,再往后则是荒芜多年;

  区域内目前唯一能看到的就是850亩的汉城湖公园,属未央地界,周边土地荒废多年,17年原来想着华侨城签约“未央华侨城汉城湖主题文化综合项目”后能有改观,但在土地平整完后,华侨城已经悄然放弃退场;

  关于汉城湖综合开发进度,在今年未央区投资工作局的计划中,有这样介绍:

  华侨城放弃汉城湖项目后,我局与万科,万达,绿城,旭辉等企业反复对接,通过多次考察走访中青旅已建成文旅项目,最终与中青旅集团达签订合作协议,总投资150亿。

  大兴七子

  对于开发商而言,重新看重大兴新区也是在西安房价上涨之后,这里的好位置有目共睹,但这里的烂尾,高容积,城改同样让人头疼;

  18年后,西安土地集中收储,房价上涨的同时,土地价更是翻番,开发商卖不动房的焦虑远不如没地来得着急;

  因此主城区这些小面积,城改,接盘的地开始有人去拿,容积率高就做大平层,地块小就做小社区,大兴新区旧改遍地,自然接盘合作者多多;

  目前区域内能看到的项目,也都以合作开发为主;融创与天朗合作的御园,蘭园已交房入住,中南五洋钢厂地块已经卖完等交房;保亿公园印为汉城湖畔三期城改用地,规划建设大平层;大兴正荣府,朗诗湖屿栖都是微型小区,但容积率不高;

  目前区域内最大的四家还未面世,分别是蓝光,万科,阳光城,恒大,在未来的几年里,这几个小区将会撑起大兴新区新房销量,当然各家拿地成本都不低,未来房价怕是要冒头;

  蓝光地块和老城根合作开发,位于红庙坡十字西北角,当年的大兴北广场如今要摇身一变为蓝光高端住宅小区雍锦世家,目前已在进行土方施工;

  根据拿地信息,总共34亩的商住地和11亩的地下空间,地块一容积率为3.82,楼面价4814元/平,虽然地块不大但配建条件挺多,包括建设地下通道,国家文博物馆,天桥等;

  这个位置应该是大兴新区最好得到一块地,虽然很小,门口八号线地铁站,红庙坡十字,对面龙湖老城根两大商业,包括跟前的大兴东路也是环境最好的一段,后期不知有何产品上市!

  万科的位置也在八号线地铁口,是与雅荷合作的范北村城改用地,土地面积约62亩,容积率3.72,折合楼面价3680元/平方米;目前小区名已定,万科悦府,售楼部景观区在建;

  位置还是不错的,门口地铁,对面汉城湖公园,周边虽然安置房不少,但好在都已入住,出小路后简单生活配套齐全;

  朗诗为合作项目,原名中誉华庭,小区很小只有15亩,规划两栋楼,算周边几个盘里密度最低的,容积率只有2.0;

  总共144户,包括一栋九层洋房三个单元,一栋小高层层,其中左侧两个单元17层,右侧一个单元11层;工地土方开挖,售楼部在泽星大厦底商。

  阳光城在大兴新区的拿地消息已久,但过程坎坷,原址为马泘沱村城改项目,5年前已拆迁,阳光城接手后在建阳光城裴丽公园,不知何种缘故,做完地基以后工地停工很久;

  估计是要等安置房交房后,手续齐全才会面世,安置房位于北二环规划路十字,目前已近完工,商品房预计很快面世;

  在附近的地块中,恒大枣园项目的面积应该是最大的,枣园村于18年11月开始拆迁,早在16年,未央区就枣园村城改和恒大已有接触;

  在当时的拆迁方案中,也有明确提到拆迁主体为恒大地产西安公司,截至目前,枣园村地面附着物基本拆完,后期商业开发暂无消息!

  以上就是目前能看到整个大兴新区在建及待建的商品房小区,万科,恒大,阳光城,朗诗,蓝光等悉数入场;在二环内主城区如此多家集中面世,还是不多见的;

  算上已经有项目落地的中南,融创,龙湖,金辉,保亿等,这里也即将完成从小开发商到大开发商的过渡,前者多年前的煎熬,换来了后者姣好的土地,也算是得了圆满。

  房哥有话

  只是对于买房的人而言,这些土地倒手,容积率调整,大量配建最终还是会分摊给每一个人买单,最终换算成产品接受市场考验,对于区域而言,倒是还是,容积率强制下降后,旧城的帽子就能慢慢摘掉了;

  只不过但凡看得见的土地,无论大小,都卖地后盖了房子,学校公园不见进展,这种“牺牲”真的好吗?难道旧城改造的奥义就是不断盖楼,盖最多的楼,最密的楼,大家挤在一起过家家吗?

  我生活在这个区域,希望它越来越好,而非雁过拔毛……

编辑:邢晓岑



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